5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年(nián)四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺(quē)时代，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出(chū)清的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时(shí)间(jiān)段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服为什么复兴号很少人买务为房地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机(jī)构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市(shì)公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头为什么复兴号很少人买房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民为什么复兴号很少人买营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察(chá)国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此(cǐ)，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为(wèi)举例(lì)分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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