万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄(qìng)。如果该报(bào)道属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达(dá)。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出执(zhí)行异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōn翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光g)赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫(hè)集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身？

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